管線(xiàn)管之2013樓市之猜想

   2012，被稱(chēng)為樓管線(xiàn)管之2013樓市之猜想市調控史上最嚴的一年，但時(shí)至年尾，無(wú)論是上市房企披露的業(yè)績(jì)還是全國主要城市房地產(chǎn)成交再現“供銷(xiāo)兩旺”的場(chǎng)面，都在顯示樓市已進(jìn)入暖冬。而接近年底，關(guān)于房?jì)r(jià)明年是漲是跌的爭論又再度開(kāi)戰。

“大炮”任志強多次在公開(kāi)場(chǎng)合表示，明年3月房?jì)r(jià)將會(huì )暴漲。深圳英聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)董事長(cháng)、經(jīng)濟學(xué)者郭建波12月2日晚微博約賭任志強，重申其對中國樓市的預言，即明年3月一線(xiàn)城市樓價(jià)下跌行情即將開(kāi)始。郭建波稱(chēng)如果自己賭輸了，明年3月房?jì)r(jià)又上漲，將于明年兩會(huì )開(kāi)幕當天在北京長(cháng)安街裸奔10公里，反之則要求任志強在媒體上公開(kāi)道歉。

比起“裸奔”的噱頭，人們更關(guān)注的是賭局的結果，即明年房?jì)r(jià)的走勢究竟如何，是“穩中有降”還是如任志強預言的“房?jì)r(jià)必大漲”？在昨天甘肅衛視播出的《新財富夜談》節目中，財經(jīng)評論員葉檀、盛富資本和美國盛諾金地產(chǎn)基金董事長(cháng)總經(jīng)理黃立沖、上海乘星行行銷(xiāo)服務(wù)機構總經(jīng)理李驍、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭，一起來(lái)“圍觀(guān)”2013樓市跨年之“賭”。

2013年房?jì)r(jià)走勢前瞻

葉檀：關(guān)于明年的房?jì)r(jià)，我們采訪(fǎng)了很多人，基本上有三類(lèi)觀(guān)點(diǎn)。一類(lèi)認為會(huì )大漲，如任志強；還有一類(lèi)認為是平穩，基本上是研究者比較多；還有一類(lèi)認為會(huì )下跌。

海通證券副總裁兼首席經(jīng)濟學(xué)家李迅雷指出，房地產(chǎn)的平穩是社會(huì )各方都希望看到的，房?jì)r(jià)的暴漲暴跌對經(jīng)濟是一個(gè)很大的擾動(dòng)，預計明年的房?jì)r(jià)維持平穩，保障房建設的力度還是會(huì )很大。

國泰君安證券研究所副所長(cháng)兼房地產(chǎn)首席分析師孫建平認為，房?jì)r(jià)總體上會(huì )比較穩定，其間會(huì )有小幅溫和的上漲。幅度預測可能為百分之三點(diǎn)幾。其中北京等個(gè)別一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)，由于可售庫存短期不足，需求較旺等因素，上漲壓力會(huì )比較大。

瑞士信貸董事總經(jīng)理、亞洲區首席經(jīng)濟分析師陶冬則預估在2015年到2017年中國的房地產(chǎn)會(huì )出現一次大的調整,但是調整要以三大要素同時(shí)出現為前提：第一，回收流動(dòng)性過(guò)剩；第二，中國的貿易順差大幅度減少，因為貿易順差、外匯占款，是中國流動(dòng)性的最大源頭；第三，美聯(lián)儲退出量化寬松政策。那么現場(chǎng)的嘉賓究竟支持誰(shuí)的觀(guān)點(diǎn)呢？

楊紅旭：房?jì)r(jià)在2013年將震蕩式上行。它不可能像2009年一樣一飛沖天，但是短周期的底部在2012年已出現。2013年即便政策有起伏有松緊，房?jì)r(jià)仍會(huì )沿著(zhù)震蕩上行的軌跡往上走。

李驍：明年房?jì)r(jià)總體來(lái)說(shuō)是穩中有升，但是市場(chǎng)有分化：一線(xiàn)城市總體上看好，一部分的二線(xiàn)城市也還比較看好，但另一部分的二線(xiàn)城市和大多數的三四線(xiàn)城市則不是那么樂(lè )觀(guān)，縣級市五線(xiàn)城市的話(huà)那就更不樂(lè )觀(guān)。

黃立沖也同意上述觀(guān)點(diǎn)，同時(shí)他指出房?jì)r(jià)上漲最主要是資金推動(dòng)，和明年國家對M2的投放有關(guān)系，這對房?jì)r(jià)有正面的推動(dòng)作用。

楊紅旭：房地產(chǎn)企業(yè)最差錢(qián)的時(shí)候是在今年上半年，三季度已經(jīng)好轉了，四季度和明年企業(yè)資金面將持續好轉。還有一個(gè)因素，存貨，可售面積。一線(xiàn)和二線(xiàn)商品房由2月份需要18個(gè)月去庫存，減為目前的9個(gè)月。新開(kāi)工面積今年是負增長(cháng)。像任志強所說(shuō)的，新開(kāi)工面積今年的負增長(cháng)，意味著(zhù)明年可以賣(mài)的房屋量是偏緊的。所以導致明年的供略減，求不變，價(jià)格自然會(huì )往上走。

葉檀：你們說(shuō)的整體價(jià)格往上走，其實(shí)我也支持。我到廣州等一線(xiàn)城市去，發(fā)覺(jué)很多人在買(mǎi)房子。2012年上半年我那時(shí)候覺(jué)得房?jì)r(jià)會(huì )往下走，結果一看下半年的形勢不對，整個(gè)的市場(chǎng)開(kāi)始往上走。但是怎么解釋?zhuān)�最近像溫州、貴陽(yáng)、濟寧、鄂爾多斯這些地方的樓市泡沫崩潰呢？

李驍：鄂爾多斯、溫州等城市的房?jì)r(jià)我覺(jué)得是個(gè)別現象。這些地方的樓市會(huì )崩盤(pán)，我覺(jué)得是兩點(diǎn)原因造成的：第一，就是他們用非常高的利率來(lái)融資拿地，調控后資金鏈斷裂。第二個(gè)原因就是當地的供求關(guān)系完全打亂了。比如說(shuō)溫州，最新一次的人口普查結果，人口在過(guò)去這么多年當中流出是40萬(wàn)以上。而一線(xiàn)城市是典型的人口導入型的，需求相對堅挺。

2013年調控政策猜想

葉檀：我們來(lái)看2013年有哪些新政有可能推出？首先我們來(lái)看看影響最大的房產(chǎn)稅。

黃立沖：房產(chǎn)稅最終會(huì )全面推出，但什么時(shí)候推出要看政府的辦事效率。房產(chǎn)稅最重要的作用，不在于降房?jì)r(jià)，而在于增加投機成本和投資成本。第二，地方政府缺錢(qián)，再用土地財政去拿錢(qián)看來(lái)是不大可能，這是為什么我認為它會(huì )推出的原因。房產(chǎn)稅推出后，短時(shí)間內會(huì )直接拉升租金，因為業(yè)主就直接轉嫁到租戶(hù)身上了。

楊紅旭：上海重慶已經(jīng)試點(diǎn)了。今年官方文件反復在強調加快推進(jìn)房地產(chǎn)試點(diǎn)改革。最快我覺(jué)得可能在1月初會(huì )增加試點(diǎn)城市。全國推開(kāi)可能需要3到5年。我認為根本就不要奢望房產(chǎn)稅能夠使房?jì)r(jià)長(cháng)期下跌或長(cháng)期穩定，不可能的。

12月25日舉行的全國住房城鄉建設工作會(huì )議傳遞出明確信號。住房城鄉建設部部長(cháng)姜偉新說(shuō)：2013年要堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，繼續嚴格實(shí)施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施。而關(guān)于樓市政策的預判，場(chǎng)外嘉賓又有哪些觀(guān)點(diǎn)呢？

孫建平：政策的指導上可能還是會(huì )貫徹鼓勵消費，限制投資這么一個(gè)導向。房?jì)r(jià)上漲壓力大的城市，也不排除向增量房收房產(chǎn)稅的可能。在全國范圍內已經(jīng)實(shí)現的限購政策，很難會(huì )放緩或者是放松。

郭建波：第一，現有的政策不會(huì )改變。第二，我相信新一屆政府對樓市的政策可能會(huì )更加趨于謹慎和保守，不排除有新的調控或抑制的一些政策。包括房產(chǎn)稅的擴大，深圳提出的遺產(chǎn)稅試點(diǎn)，未來(lái)對房地產(chǎn)產(chǎn)權信息更加透明化等舉措。

業(yè)內人士認為，隨著(zhù)中央經(jīng)濟工作會(huì )議的定調以及多個(gè)部門(mén)的相繼表態(tài)，明年的房地產(chǎn)政策基調已確定。2013年樓市仍將面臨一定程度的政策壓力，但新型城鎮化思路的提出以及保障房建設繼續加碼等因素將給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)一定利好。