自2018年12月中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出“構建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(cháng)效機制”以來(lái)，作為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)的萬(wàn)科對于長(cháng)效機制的落地有何思考？在10月24日舉行的媒體交流會(huì )上，萬(wàn)科董事會(huì )主席郁亮回應上證報記者提問(wèn)時(shí)稱(chēng)，落實(shí)長(cháng)效機制正當其時(shí)，已迎來(lái)最佳窗口期。過(guò)高房?jì)r(jià)不利于城市競爭力，房地產(chǎn)行業(yè)長(cháng)效機制要落到實(shí)處，關(guān)鍵是完成兩個(gè)目標：“住有所居”和“居者有其屋”。要完成上述目標，郁亮建議分層分級規劃住房供應，做到“低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)”，同時(shí)提高土地開(kāi)發(fā)率，有效解決土地用途錯配問(wèn)題。

這是郁亮第一次對“房地產(chǎn)長(cháng)效機制落到實(shí)處”提出自己的系統性思考。

過(guò)高房?jì)r(jià)不利于城市競爭力

郁亮表示，今年7月30日中共中央政治局召開(kāi)會(huì )議提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，這意味著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)獲得健康穩定、可預測的政策環(huán)境，為行業(yè)發(fā)展進(jìn)一步指明了方向；同時(shí)，近年來(lái)主要城市大力推進(jìn)轉型升級，需要人才導入以支撐城市發(fā)展需要，而過(guò)高的房?jì)r(jià)則不利于城市吸引人才；“實(shí)際上我們可以欣喜地看到，一些城市已經(jīng)在積極探索落地房地產(chǎn)長(cháng)效機制，比如深圳正在推進(jìn)的分層級住房供應模式�！币虼�，郁亮認為，行業(yè)已經(jīng)迎來(lái)了落實(shí)長(cháng)效機制的最佳窗口期，這是行業(yè)之福。

郁亮認為，對老百姓而言，房地產(chǎn)行業(yè)長(cháng)效機制要落到實(shí)處，核心目標主要有兩點(diǎn)：一是“住有所居”，即城市的絕大多數家庭，最終都應該獲得有尊嚴的基本居住條件；二是“居者有其屋”，意味著(zhù)城市的大部分家庭最終能擁有自己的基本住房。其中，“住有所居”要落到實(shí)處，關(guān)鍵是建立對低收入家庭、中低收入家庭的住房保障體系，發(fā)展租賃住房；而“居者有其屋”的實(shí)現，關(guān)鍵是增加可支付住房的供應，支持中等收入家庭的基本購房需求，持續推進(jìn)危舊住房改造。

目標實(shí)現存在兩大瓶頸

在本次交流會(huì )上，郁亮還以東京、新加坡的數據與北京進(jìn)行對比，東京以北京80%的面積承載了1.7倍于北京的人口，而東京的普通家庭均有能力在1小時(shí)通勤范圍內購買(mǎi)比較寬敞的房屋；同樣，新加坡人口是北京的1/4，面積只有北京的4%，但能做到戶(hù)均居住面積超過(guò)100平方米。

郁亮認為，從東京、新加坡的數據結果來(lái)看，“住有所居、居者有其屋”的目標在北上廣深一線(xiàn)大城市是有機會(huì )做到的，但當前也存在兩大主要瓶頸因素。

瓶頸之一是當前建設用地的供給效率較低，東京和新加坡的土地開(kāi)發(fā)率均超過(guò)60%，而我國大部分城市不到25%，土地開(kāi)發(fā)率最高的深圳也不到50%，北京則不到10%。

瓶頸之二是土地用途比例錯配，這主要體現在三個(gè)方面：居住用地占比過(guò)低、工業(yè)用地占比過(guò)高、寫(xiě)字樓空置率較高。他進(jìn)一步列舉數據分析稱(chēng)，從居住用地占建設用地的比例來(lái)看，東京和新加坡分別約為70%和40%，而我國大部分核心城市的比例不足30%，可見(jiàn)我國的居住用地占比明顯過(guò)低；以工業(yè)用地占建設用地的比例來(lái)看，我國大城市工業(yè)用地與居住用地面積兩者規模相當，而國際發(fā)達城市工業(yè)用地面積遠低于居住用地面積；與此同時(shí)，國內主要城市的人均商辦面積，全部高于紐約、倫敦，是新加坡的3至6倍。

　　低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)

那么，如何克服上述瓶頸以實(shí)現房地產(chǎn)行業(yè)長(cháng)效機制的落地？郁亮從企業(yè)的觀(guān)察角度，分別從提高土地開(kāi)發(fā)率、解決土地用途錯配、供給端和需求端四個(gè)方面提出了明確的建議。

“首先，特大城市需要提高土地開(kāi)發(fā)率，參考國際經(jīng)驗，建議不低于60%；其次，也需要更有效解決土地用途錯配問(wèn)題，居住比例不宜低于50%�！庇袅练Q(chēng)。

同時(shí)在供給端，郁亮建議分層分級規劃住房供應，做到“低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)”。對于這三類(lèi)住房的供應比例，他的建議是“2:4:4”，其中，保障性租賃住房約20%，對于需要保障的人群加大扶持力度，對無(wú)房的租房家庭可提供貨幣化補貼；人才住房和安居住房合計占比約40%，這部分房屋為可交易不動(dòng)產(chǎn)，但只對符合資格的家庭開(kāi)放一、二手房交易；市場(chǎng)化商品房的供應比例約40%，在基本居住、基本購房需求得到滿(mǎn)足的前提下，逐漸退出市場(chǎng)化商品房的管制政策。

在需求端，郁亮則建議對基本購房、首次購房予以差異化的政策支持，增強本地居民基本購房的競爭力。