公募REITs又迎新品。12月2日，廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT（180106）正式發(fā)售。據悉，該產(chǎn)品是四川省本土企業(yè)獲批的首單REIT，也是廣發(fā)基金旗下的首只公募REIT產(chǎn)品，網(wǎng)下詢(xún)價(jià)有效認購倍數為6.89倍，刷新了年內產(chǎn)業(yè)園型REITs最高紀錄。

據新華財經(jīng)梳理，今年REITs發(fā)行明顯提速，截至11月27日，年內共發(fā)行公募REITs產(chǎn)品22只，合計規模近490億元，發(fā)行數量和規模均遠超2023年全年，較2022年分別增長(cháng)69%、16%。

業(yè)內人士表示，經(jīng)過(guò)三年多的實(shí)踐，公募REITs已進(jìn)入擴面提質(zhì)新階段，預計接下來(lái)會(huì )有更多中長(cháng)期資金入市，公募REITs產(chǎn)品的長(cháng)期投資價(jià)值也將得到廣大投資者的關(guān)注和認可。

REITs持續擴容 底層資產(chǎn)更豐富

REITs全稱(chēng)為公開(kāi)募集基礎設施證券投資基金，專(zhuān)注于投資不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，兼具股、債和另類(lèi)投資的特征，可以作為大類(lèi)資產(chǎn)配置的重要補充。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，REITs通過(guò)證券化的方式將不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現“上市”，讓公眾投資者能夠以較少的資金參與大規模的基礎設施項目投資，從而享受底層資產(chǎn)穩定的現金流帶來(lái)的收益。

按照監管對REITs底層資產(chǎn)的分類(lèi)標準，REITs資產(chǎn)類(lèi)型可分為13類(lèi)，包括交通基礎設施、能源基礎設施、市政基礎設施、生態(tài)環(huán)�；�礎設施、倉儲物流基礎設施、園區基礎設施、新型基礎設施、租賃住房、水利設施、文化旅游基礎設施、消費基礎設施、養老設施，以及其他符合要求的行業(yè)資產(chǎn)。

2024年以來(lái)，公募REITs持續擴容，發(fā)行數量和募資規模不斷上升，底層資產(chǎn)類(lèi)型也越來(lái)越豐富。截至11月27日，在目前已上市的51只公募REITs中，產(chǎn)業(yè)園型REITs共12只，合計發(fā)行規模約217億元，年內平均回報為4.57%，最高回報超25%。此外，還有3只年內獲批的產(chǎn)業(yè)園型REITs暫未上市。其中，廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT（180106）已完成網(wǎng)下詢(xún)價(jià)，并于今日（12月2日）開(kāi)啟發(fā)售。

據悉，該產(chǎn)品是四川省本土企業(yè)獲批的首單REIT，也是廣發(fā)基金旗下的首只公募REIT產(chǎn)品，擬由李文博、杜金鑫和彭翔藝三位基金經(jīng)理共同管理�；�金發(fā)售公告顯示，該產(chǎn)品網(wǎng)下詢(xún)價(jià)最終合計有效擬認購數量為54827萬(wàn)份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數量的6.89倍，有效認購比例為14.50%，在年內已完成詢(xún)價(jià)的6只產(chǎn)業(yè)園區型產(chǎn)品中名列第一，同時(shí)也是西部產(chǎn)權類(lèi)公募REITs項目中有效認購比例最高的產(chǎn)品，體現出投資者對相關(guān)資產(chǎn)的認可。

目前，國內公募REITs市場(chǎng)已進(jìn)入常態(tài)化發(fā)展階段，參與主體和資產(chǎn)類(lèi)別持續豐富。從存量待盤(pán)活資產(chǎn)體量和其他成熟市場(chǎng)實(shí)踐來(lái)看，國內公募REITs擁有更大發(fā)展空間。隨著(zhù)市場(chǎng)建設穩步推進(jìn)，公募REITs中長(cháng)期配置價(jià)值愈發(fā)明晰，其在服務(wù)國家戰略、支持實(shí)體經(jīng)濟的積極作用十分重要，同時(shí)這一產(chǎn)業(yè)也為投資者提供更豐富的資產(chǎn)配置選擇和長(cháng)期投資價(jià)值。

優(yōu)化組合配置 投資者認可度提升

國內首只公募REITs產(chǎn)品誕生于2021年6月，隨著(zhù)公募REITs數量和資產(chǎn)類(lèi)型不斷擴容，這一創(chuàng )新產(chǎn)品也逐漸走入越來(lái)越多投資者的視野。

據中金研報統計，三季度期間，多只REITs獲得凈流入，截至三季度末，公募FOF基金持倉REITs規模約為1.17億元，首次超過(guò)1億元，環(huán)比增長(cháng)60%。廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT擬任基金經(jīng)理彭翔藝對新華財經(jīng)表示，“REITs底層資產(chǎn)覆蓋范圍較廣、研究門(mén)檻較高，對于投資者獲取信息的有效性、及時(shí)性有一定要求，隨著(zhù)未來(lái)公募FOF參與REITs的比例越來(lái)越高，將便于個(gè)人投資者以更低的門(mén)檻參與進(jìn)來(lái)�！�

“公募REITs是把一個(gè)優(yōu)質(zhì)的大宗不動(dòng)產(chǎn)拆分成靈活的基金份額，讓投資者可以直接享受到資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的收益�！崩钗牟┙榻B，目前市面上的REITs資產(chǎn)類(lèi)型很多，其中產(chǎn)業(yè)園區類(lèi)型的REITs，成熟度相對更高，市場(chǎng)對其也更加了解和認可。

而在杜金鑫看來(lái)，公募REITs作為一個(gè)全新的大類(lèi)資產(chǎn)，專(zhuān)注于投資不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，可以作為大類(lèi)資產(chǎn)配置的重要補充�；厮葜凶CREITs指數編制以來(lái)，其風(fēng)險收益特征與股票、債券等指數的相關(guān)性較低，因此，投資者在組合中配置一定比例的公募REITs，可以有效優(yōu)化投資組合、提升投資組合夏普比。

新華財經(jīng)注意到，近年來(lái)，國內公募REITs覆蓋的資產(chǎn)類(lèi)型越來(lái)越多，包括消費基礎設施、租房住房、養老基礎設施、景區酒店，甚至不可分割的寫(xiě)字樓目前也可以作為REITs資產(chǎn)。而隨著(zhù)市場(chǎng)不斷擴容，公募REITs的收益來(lái)源或將進(jìn)一步拓展。

另從資產(chǎn)相關(guān)性來(lái)看，廣發(fā)基金整理了近年來(lái)REITs和其他一些主流基金資產(chǎn)的相關(guān)性情況，相關(guān)系數基本都在0.25以下，整體相關(guān)性較弱。截至11月26日，REITs與股票市場(chǎng)的相關(guān)性在0.19—0.23之間，與債券市場(chǎng)的相關(guān)性在0.02—0.03之間。因此，配置公募REITs產(chǎn)品在一定程度上可以起到分散資產(chǎn)組合風(fēng)險的作用。

“目前REITs收益主要來(lái)自底層項目分紅和二級市場(chǎng)資本利得。從中長(cháng)期視角來(lái)看，還有一塊收益來(lái)源不容忽視，即REITs作為不動(dòng)產(chǎn)交易平臺，在進(jìn)行底層不動(dòng)產(chǎn)收并購、出售過(guò)程中帶來(lái)的增值收益�！倍沤瘀畏Q(chēng)，這也是海外REITs市場(chǎng)很常見(jiàn)的操作，未來(lái)將成為國內REITs市場(chǎng)走向成熟的標志。